Pulsa cada paso del recorrido para ver de qué se trata
Antes de mirar pisos en serio: calcula tu presupuesto real, ahorra el colchón necesario y limpia tu perfil crediticio de cara al banco.
NecesitasTu ahorro disponible, tus ingresos netos y tus deudas actuales.
ConsiguesEl precio máximo de vivienda que puedes pagar y la cuota mensual máxima que aguanta tu economía. Ejemplo: para una vivienda de 250.000 €, necesitas tener ahorrados unos 75.000 € (~30% del precio, entre entrada y gastos de compraventa).
Ahorro disponible − gastos de compraventa − colchón de emergencia = entrada disponible.
Entrada disponible ÷ 0,20 = precio máximo de vivienda.
¿Qué son los "gastos de compraventa"? Es la suma de: el ITP (varía según tu comunidad — ver tabla de tipos por comunidad), notaría, registro, gestoría y tasación.
Ejemplo, para una vivienda de 250.000 € (con un ITP medio orientativo del 8% entre comunidades — sustitúyelo por el de la tuya, que puede ir del 4% al 11%):
Entrada (20%): 50.000 €
Gastos de compraventa (~10%): 25.000 €, de los cuales:
— ITP (8%): 20.000 €
— Notaría, registro, gestoría y tasación (~2%): 5.000 €
Total necesario: 75.000 €, sin contar el colchón de emergencia ni los gastos derivados de más abajo.
Ratio de endeudamiento: todas tus cuotas mensuales (hipoteca + coche + préstamos + tarjetas) no deben superar el 30-35% de tus ingresos netos.
Antes de limpiar nada, mira lo que el banco va a ver de ti:
Apuestas y juego online: los cargos de casas de apuestas se leen como conducta de riesgo y penalizan mucho el análisis. Corta la actividad 6-12 meses antes de solicitar la hipoteca. En menor medida, lo mismo aplica a trading apalancado, criptomonedas y microcréditos rápidos.
Son tres cosas distintas: el estudio prehipotecario es orientativo y no vincula; la preaprobación se hace con documentación entregada y no vincula; la FEIN (fase 8) es la única oferta legalmente vinculante. Haz el estudio en 2-3 entidades. No firmes arras solo con un estudio prehipotecario.
Investiga precios reales de transacción (no de anuncio) y analiza a fondo la zona antes de encariñarte de un piso.
NecesitasTu presupuesto máximo (Fase 0) y tus prioridades reales: zona, tamaño, transporte.
ConsiguesUna lista cerrada de requisitos innegociables (zona, precio máximo, m², planta/ascensor, garaje, suelo urbano) que descarta en segundos cualquier anuncio que no la cumpla.
El precio que ves en el anuncio es lo que pide el vendedor, no lo que realmente se acaba pagando: cuando hay poca demanda, es habitual cerrar la compra ofertando un 5-12% por debajo de ese precio. Para saber a qué precios se están vendiendo pisos de verdad, consulta:
Portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa, etc.), inmobiliarias locales (a veces tienen cartera no publicada), subastas judiciales (alto riesgo, requiere experiencia), subastas notariales e inmuebles de bancos.
Si la vivienda está en suelo calificado como rústico o no urbanizable (típico en casas de campo o chalets aislados), puede haber problemas serios: que el banco no te dé hipoteca sobre ella, que la construcción no esté legalizada, o, en los casos más graves, que la Administración pueda obligarte a derribarla. Antes de seguir adelante, comprueba la calificación del suelo en el Catastro o en el ayuntamiento.
Cuidado: no cualquiera puede comprar una VPO (vivienda de protección oficial). Hay límites de ingresos, obligación de destinarla a vivienda habitual, precio máximo de venta legal y derecho de la Administración a comprarla ella antes que tú, al mismo precio. Si hay cualquier indicio de que lo sea, pide un certificado a la consejería de vivienda antes de firmar arras.
En cada visita revisa estructura, instalaciones y confort. Nunca hagas una oferta tras una sola visita.
NecesitasTu lista de requisitos innegociables (Fase 1) y la ficha de visita.
ConsiguesUn veredicto por vivienda (descartar / seguir mirando / pasar a negociar), con los defectos ya cuantificados y una idea clara de su estado en el mercado: si ha recibido mucho interés y cuánto tiempo llevan intentando venderla.
La orientación no se puede reformar y condiciona tu factura de luz y calefacción para siempre. Sur/sureste: más horas de sol, menos calefacción en invierno. Norte puro: frío, humedad y más riesgo de moho en fachadas exteriores, aunque se agradece en verano. Cómo comprobarla en la visita: usa la brújula del móvil apuntando desde las ventanas del salón.
Ve a otra hora del día y otro día de la semana. Lleva a alguien con criterio técnico. Considera un informe técnico independiente (300-600 €): para un piso antiguo o caro, es el mejor dinero que gastarás.
No esperes a la fase de negociación para reunir esta información: si no la pides en la propia visita, delante del vendedor o el agente, se pierde.
Estas respuestas son la materia prima con la que luego vas a negociar (Fase 5).
La fase que más gente se salta: calcula el coste mensual real de tener la vivienda, no solo la cuota de la hipoteca.
NecesitasLos datos que pides por escrito (recibo de IBI, cuota de comunidad, actas, facturas de suministros) y tus propias deudas actuales: la suma de todos tus préstamos y créditos en curso (coche, personal, tarjetas).
ConsiguesEl coste mensual real de tener la vivienda (hipoteca + IBI + comunidad + seguros + suministros + mantenimiento) sumado a tus cuotas actuales, comparado con el 35% de tus ingresos netos: sí o no puedes permitírtela de verdad.
Pide el último recibo completo, no una cifra aproximada. El tipo lo fija cada ayuntamiento, entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral. El vendedor puede repercutirte la parte proporcional desde la fecha de la escritura (déjalo pactado en las arras). El inmueble responde de las deudas de IBI de los últimos 4 años: exige justificantes de pago, no solo del último.
Pide cuota exacta, presupuesto anual, actas de los últimos 3 años, certificado de estar al corriente de pagos, y estatutos. Llama al administrador de fincas.
Riesgo legal clave (art. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal): la vivienda responde de las cuotas impagadas de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores, aunque la deuda sea del anterior propietario.
Regla: si el coste mensual total (hipoteca + IBI + comunidad + seguros + suministros + mantenimiento) supera el 35% de tus ingresos netos, el piso es demasiado caro para ti aunque el banco te dé la hipoteca.
Antes de firmar cualquier papel o entregar dinero: comprueba la nota simple, el catastro, la situación urbanística y quién es realmente el vendedor.
NecesitasNota simple, catastro y certificados que pides tú mismo.
ConsiguesUn semáforo: sigues adelante con seguridad, o hay una carga/situación que resolver (o descartar la compra) antes de dar un euro.
Cuesta 9-15 € y se pide online (portal de los Registradores). Es recomendable que la solicites tú mismo, revises titularidad, régimen (privativo/ganancial), descripción y cargas.
Cargas a vigilar (cosas "pegadas" a la vivienda en el Registro que pueden limitarte o costarte dinero):
Compara superficies: el Catastro suele dar la construida, el anuncio la útil (10-20% de diferencia típica).
¿Cómo sé si una obra está legalizada? Compara lo que ves en la visita (una habitación añadida, una terraza cerrada, un altillo) con lo que aparece en el Catastro (consulta descriptiva y gráfica, gratuita) y en la nota simple del Registro. Si esa construcción no figura en ninguno de los dos sitios, probablemente no está legalizada, con riesgo de expediente urbanístico y de que el banco no te la financie. Para confirmarlo del todo, pide en el ayuntamiento un certificado o consulta urbanística sobre esa construcción, y pide al vendedor la licencia de obra si la hizo él.
Sirve para comprobar que no haya expediente de disciplina abierto, ni expropiación, y para ver si el edificio está catalogado o protegido.
Pide un certificado urbanístico en el ayuntamiento donde esté la vivienda (departamento de urbanismo) — puede pedirlo tu abogado o gestoría en tu nombre si lo prefieres.
A comprobar antes de seguir adelante (no son cláusulas de arras, son hechos que condicionan si puedes o debes comprar):
Esto, mejor por escrito en el contrato de arras (Fase 7), no dando nada por hecho de palabra:
Negocia con datos objetivos y formaliza siempre la oferta por escrito.
NecesitasLos datos objetivos reunidos en las fases 1-4 (precios de cierre reales, defectos, tiempo en el mercado, situación del vendedor).
ConsiguesUna oferta formal por escrito, con precio y condiciones claras, lista para que el vendedor la acepte o la rechace.
Aunque sea un correo. Debe incluir: precio ofertado, condiciones (financiación, entrega libre de cargas y ocupantes, reparaciones pendientes, muebles incluidos), plazo de validez y calendario propuesto. Una oferta con condiciones claras vale más que una más alta y ambigua.
Entregar 1.000-6.000 € para retirar el piso del mercado mientras se prepara la tasación y las arras. Es opcional: se puede ir directamente a arras.
NecesitasEl precio ya acordado con el vendedor tras la negociación.
ConsiguesEl piso retirado del mercado y un documento de reserva firmado, con devolución garantizada si la tasación no cuadra.
No es el único camino posible, pero así se puede desarrollar esta fase en la práctica:
El documento más importante antes de la hipoteca. Deben ser arras penitenciales, con cláusula de financiación, y ojo con los plazos si caen en agosto.
NecesitasEl precio pactado y, si puedes, la tasación ya en marcha.
ConsiguesArras penitenciales firmadas con cláusula de financiación: el compromiso formal de compra, con red de seguridad si el banco dice que no.
Las que quieres son las penitenciales (art. 1454 CC): permiten desistir, el comprador pierde la señal y el vendedor devuelve el doble. Deben citar expresamente el artículo. Si el contrato no lo especifica, la jurisprudencia tiende a interpretarlas como confirmatorias, y entonces no puedes desistir libremente.
⚠️ Derecho foral: este artículo y el de vicios ocultos (Fase 11) son del Código Civil común. Cataluña, País Vasco, Navarra, Aragón y Baleares tienen su propio derecho civil, con reglas distintas para arras y vicios ocultos. Si compras en alguna de esas comunidades, verifica con un abogado local.
Importe habitual: 5-10% del precio. Con hipoteca, no bajes de 60 días hasta la escritura: el cuello de botella siempre es el banco.
Bancos, tasadoras, notarías y administradores de fincas se ralentizan mucho en agosto. Si firmas arras entre junio y julio, pacta 90 días o fija la escritura en la segunda quincena de septiembre, e incluye una cláusula de prórroga por causa bancaria.
Encarga tú la tasación, prepara toda la documentación y compara la FEIN de al menos dos bancos antes de decidir.
NecesitasToda tu documentación (DNI, nóminas, informe CIRBE, extractos) y el contrato de arras firmado.
ConsiguesUna FEIN elegida entre al menos dos bancos, comparada por TAE y coste total, no solo por el tipo de interés.
Puedes contratarla directamente a una sociedad homologada: el informe es tuyo y sirve para todos los bancos, así comparas ofertas sin pagar una tasación por entidad. Verifica la sociedad en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España (app.bde.es). Precio: 250-600 €. Validez: 6 meses.
Lo habitual es que el banco financie el 80% del menor entre precio y tasación — aunque algunas entidades llegan hasta el 100% en casos concretos (pisos de banco, avalistas, ciertos colectivos) —, así que si tasa por debajo del precio de compra puede obligarte a poner más entrada de golpe. De ahí la importancia de la cláusula de tasación en las arras.
DNI/NIE, nóminas o declaraciones de autónomo, informe de vida laboral, extractos bancarios de 3-6 meses, justificación del origen de los fondos de la entrada, y toda tu deuda (coche, tarjetas, avales prestados a terceros — computan como riesgo aunque no pagues nada). Pide tu informe CIRBE antes de ir al banco: verás lo mismo que verá el analista.
No compares solo el tipo de interés. Compara la TAE, el coste total del préstamo (en la FEIN), el coste real de cada vinculación (a veces una bonificación de 0,10% cuesta más en primas de lo que ahorra) y las comisiones de amortización anticipada.
Documentos obligatorios que activan 10 días naturales de reflexión antes de poder firmar la escritura. La FEIN es la oferta vinculante, con formato estandarizado para comparar bancos línea por línea. La FiAE destaca en lenguaje llano las cláusulas de riesgo: índice de referencia, cláusula suelo, vencimiento anticipado.
Gratuita, en el notario que tú elijas, sin el banco presente. Debe firmarse al menos un día antes de la escritura. El notario comprueba que entiendes las condiciones y responde a tus dudas sin presión del banco.
Elige tú el notario, revisa el borrador de la escritura, prepara el dinero y haz una visita final al piso.
NecesitasLa hipoteca aprobada (FEIN firmada) y la fecha de escritura fijada.
ConsiguesNotario elegido, dinero preparado y la vivienda revisada una última vez: nada que te pueda sorprender el día de la firma.
El mismo día o la víspera de la firma, sin saltártela. Comprueba que está vacía, que están todos los elementos del inventario, que no hay desperfectos nuevos, que las instalaciones funcionan, y anota las lecturas de los contadores con foto. Si algo no está bien, se soluciona antes de firmar, no después.
El día de la escritura: primero se firma la compraventa y después la hipoteca. Puedes interrumpir y preguntar en cualquier momento.
NecesitasTodo lo anterior cerrado: arras cumplidas, hipoteca aprobada, dinero listo.
ConsiguesLas llaves y la copia simple de la escritura en tu mano — ya eres propietario.
Si hay hipoteca, se firman dos escrituras el mismo día, en este orden: primero la compraventa, después el préstamo hipotecario (no puedes hipotecar algo que aún no es tuyo).
El notario lee la escritura. Puedes interrumpir y preguntar en cualquier momento; si algo no coincide con lo pactado, se corrige antes de firmar.
La copia simple de la escritura, de inmediato. La copia autorizada llega semanas después, tras la inscripción registral.
Tienes 30 días hábiles para liquidar el ITP. Inscribe la vivienda en el Registro y cambia la titularidad de todos los suministros.
NecesitasLa escritura ya firmada.
ConsiguesITP liquidado, vivienda inscrita a tu nombre en el Registro y suministros cambiados de titular: el proceso legalmente cerrado.
Es un impuesto que gestiona cada comunidad autónoma, y el tipo varía bastante según dónde compres — orientativamente entre el 4% y el 13% del precio (según el tramo, en las comunidades con escala progresiva). La base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Plazo para liquidarlo: 30 días hábiles desde la firma.
La mayoría de comunidades tienen bonificaciones (tipo reducido) para casos como vivienda habitual por debajo de cierto precio, familia numerosa o menores de 35 años, pero los porcentajes, los requisitos y su compatibilidad entre sí cambian de una comunidad a otra. Consulta el tipo y las bonificaciones vigentes en la consejería de Hacienda de tu comunidad autónoma, o en nuestra tabla comparativa de ITP por comunidad, antes de calcular el gasto.
La paga el vendedor, con el mismo plazo de 30 días hábiles. Excepción: si el vendedor no es residente, el sustituto del contribuyente eres tú. Exige siempre el justificante de presentación y pago.
No es obligatoria, pero hazla siempre: te protege frente a un doble vendedor y frente a embargos posteriores contra el vendedor. Plazo real: 15 días a 3 meses. Cuando esté inscrita, pide una nota simple nueva para comprobarlo.
Luz, agua, gas, comunidad, IBI. Pide siempre cambio de titular, no baja y alta: evitas los derechos de alta (100-150 € en luz) y la exigencia de boletín eléctrico.
Si aparecen defectos graves no visibles en la visita, tienes acción de saneamiento (art. 1484 y siguientes CC), con un plazo de caducidad de solo 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC). Si detectas algo, actúa deprisa y documenta con informe técnico y burofax.