Pulsa cada paso para ver de qué se trata
Puedes contratarla tú directamente: el informe es tuyo y sirve para todos los bancos, así comparas ofertas sin pagar una tasación por entidad.
NecesitasEl precio pactado con el vendedor.
ConsiguesUn valor de tasación en tu poder que determina cuánto te financia realmente el banco.
Verifica la sociedad tasadora en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España (app.bde.es). Precio: 250-600 €. Validez: 6 meses.
Lo habitual es que el banco financie el 80% del menor entre precio y tasación — aunque algunas entidades llegan hasta el 100% en casos concretos (pisos de banco, avalistas, ciertos colectivos) —, así que si tasa por debajo del precio de compra puede obligarte a poner más entrada de golpe. De ahí la importancia de la cláusula de tasación mínima en las arras (Fase 6 y 7).
Ejemplo (financiación al 80%, la más habitual): para un piso de 250.000 €, si la tasación sale en 235.000 €, el banco financia el 80% de 235.000 € = 188.000 €, en vez de los 200.000 € previstos. Tendrías que poner 12.000 € más de golpe.
DNI, nóminas o declaraciones de autónomo, extractos bancarios, y toda tu deuda declarada.
NecesitasTu situación económica completa: ingresos, ahorro y todas tus deudas.
ConsiguesEl dossier completo listo para entregar al banco, sin nada que puedan descubrir ellos que tú no hayas contado antes.
Pide tu informe CIRBE antes de ir al banco: verás lo mismo que verá el analista.
No son lo mismo, y el banco anuncia el que suena más bajo. Aprende a distinguirlos antes de comparar bancos.
TIN (Tipo de Interés Nominal): el tipo puro que aplica el banco para calcular tu cuota mensual. Es el número que más se anuncia porque suena más bajo, pero no incluye comisiones ni gastos.
TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más las comisiones y algunos gastos, para dar una idea más real del coste anual. El truco: normalmente se calcula asumiendo que contratas todas las vinculaciones que dan la bonificación de tipo. Si luego no las mantienes, tu coste real queda por encima de esa TAE.
Para comparar bancos de verdad, mejor mira el coste total del préstamo que aparece en la FEIN: es la suma de todo lo que vas a pagar en la vida del préstamo, en euros, no en porcentaje.
Ejemplo: el Banco A anuncia TIN 2,50% / TAE 3,10%. El Banco B anuncia TIN 2,80% / TAE 2,95%. El Banco A parece más barato por el TIN, pero su TAE más alta significa que esa cifra ya incluye contratar todas sus vinculaciones (nómina, seguros...). Si no vas a mantenerlas todas, el Banco B puede acabar saliéndote más barato en la práctica.
El banco rebaja el tipo si contratas productos suyos. Antes de aceptar, calcula si de verdad compensa.
Los bancos rebajan el tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales: nómina domiciliada, seguro de hogar, seguro de vida, tarjeta con un gasto mínimo, plan de pensiones, alarma... Antes de aceptar, calcula dos cifras y compáralas:
Muchas veces una bonificación de 0,10% en el tipo cuesta más en primas de seguro de lo que ahorra en intereses. Puedes contratar cada seguro fuera del banco si te compensa: es tu derecho, aunque el banco lo plantee como condición para la rebaja.
Ojo con cancelar después: si en unos años dejas de pagar uno de esos seguros (o cualquier otra vinculación bonificada), el banco te sube el tipo de interés de la hipoteca —pierdes la bonificación—, no solo el coste del seguro en sí.
Apertura, amortización anticipada, subrogación y novación: revísalas todas, no solo el tipo de interés.
Los dos documentos obligatorios que el banco te entrega antes de firmar, y que activan 10 días de reflexión.
NecesitasTu documentación entregada y las ofertas de los bancos en estudio.
ConsiguesLa FEIN elegida entre las que has comparado, con el reloj de los 10 días de reflexión ya corriendo.
La FEIN es la oferta vinculante, con formato estandarizado para comparar bancos línea por línea: importe, plazo, tipo, TAE, coste total y comisiones.
La FiAE destaca en lenguaje llano las cláusulas de riesgo: índice de referencia, cláusula suelo, vencimiento anticipado.
Su entrega activa un plazo de 10 días naturales de reflexión: no se puede firmar la escritura antes.
Gratuita, en el notario que tú elijas, sin el banco presente. El notario comprueba que entiendes las condiciones.
NecesitasLa FEIN ya elegida y firmada.
ConsiguesLa confirmación notarial de que entiendes las condiciones — el último paso antes de poder firmar la compraventa.
Se firma en el notario que tú elijas, sin presencia del banco, al menos un día antes de la escritura de compraventa.
El notario comprueba que has recibido toda la documentación y que entiendes las condiciones (te hará un pequeño test). Aprovéchala para preguntar cualquier duda, sin la presión del banco delante.